Danh Mục Dịch Vụ

Dịch vụ liên quan

LUẬT SƯ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp PHỔ BIẾN hiện nay. Giá trị tranh chấp đất đai thường rất lớn. Do đó, các bên luôn có nhu cầu nhờ luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy nhiên, để biết cách lựa chọn luật sư giải quyết tranh chấp đất đai phù hợp là thắc mắc của các bên tranh chấp. Bài viết dưới đây cung cấp thông tin cần thiết để quý bạn đọc nắm bắt được cách lựa chọn luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

1. Công việc của luật sư khi tham giai giải quyết tranh chấp đất đai

Nghiên cứu hồ sơ, chuẩn bị phương án giải quyết đảm bảo quyền lợi cho thân chủ

Luật sư nghiên cứu toàn diện các tài liệu trong hồ sơ vụ án từ lời khai của bị đơn, người làm chứng, biên bản hòa giải đến các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Sau đó, luật sư sẽ đúc kết được các điểm mạnh, điểm yếu trong hồ sơ để xây dựng phương án bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng theo trình tự thủ tục tố tụng

Thực hiện phương án giải quyết tranh chấp đất đai cho khách hàng

Từ phương án giải quyết tranh chấp đất đai đã được xây dựng luật sư có thể thực hiện một số công việc cơ bản sau:

Thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai qua thủ tục hòa giải tại cơ quan có thẩm quyền;
Tiến hành nộp đơn khởi kiện;
Hướng dẫn khách hàng thu thập tài liệu, chứng cứ;
Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, tài liệu chứng cứ có liên quan trong quá trình giải quyết tranh chấp;
Yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Yêu cầu tòa án thực hiện biện pháp đối chất trong trường hợp cần thiết;
Yêu cầu tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tranh chấp;

Soạn thảo toàn bộ các đơn từ, văn bản trong quá trình giải quyết tranh chấp

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, luật sư sẽ thực hiện soạn thảo toàn bộ các đơn từ, văn bản tố tụng để bảo vệ lợi ích khách hàng, cơ bản là những đơn từ sau:

Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
Đơn khởi kiện;
Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Bản tự khai
Đơn yêu cầu tòa án thu thập tài liệu, chứng cứ;
Đơn yêu cầu xem xét thẩm định tại chỗ;
Đơn yêu cầu định giá tài sản tranh chấp;
Đơn yêu cầu triệu tập người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan/người làm chứng;
Đơn kiến nghị/khiếu nại (nếu có);
Bản luận cứ bảo vệ quyền và lợi ích khách hàng.

Đại diện khách hàng tham gia giải quyết tranh chấp

Trong nhiều trường hợp theo nhu cầu của khách hàng, luật sư nhận ủy quyền khách hàng tham gia giải quyết tranh chấp với bên tranh chấp, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại tòa án.

2. Một tranh chấp nhà đất thường được pháp luật quy định giải quyết như thế nào?

Về mặt trình tự, thủ tục

Đối với tranh chấp bắt buộc phải hòa giải

Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi xảy ra tranh chấp, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Căn cứ Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện”.
Căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định thẩm phán trả lại đơn khởi kiện trong trường hợp:
Chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Chưa có đủ điều kiện khởi kiện là trường hợp pháp luật có quy định về các điều kiện khởi kiện nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó;
Như vậy, đối với “tranh chấp đất đai ai là người có quyền sử dụng đất” (như là: tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp đòi tài sản là quyền sử dụng đất…) phải thông qua hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện mà các bên chưa tiến hành hòa giải thì được coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Trong trường hợp khởi kiện ra Tòa án thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện.

Các giai đoạn xét xử/giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai

Căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật Đất Đai 2013 thì quá trình giải quyết một vụ án tranh chấp đất đai như sau:
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Giải quyết bằng thủ tục hành chính

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013, việc thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Trong trường hợp các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Giải quyết bằng thủ tục tòa án

Căn cứ theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

Đơn khởi kiện theo mẫu.
Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Khi đã có đầy đủ hồ sơ khởi kiện, người khởi kiện thực hiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của Bộ Luật Tố Tụng Dân sự. Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
Nộp trực tiếp tại Tòa án;
Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng 06 tháng); nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.
Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền yêu cầu thi hành án hoặc kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định.

Về mặt chứng cứ, căn cứ giải quyết tranh chấp

Để giải quyết tranh chấp đất đai một cách triệt để, các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thường sẽ dựa vào các căn cứ sau:
Nguồn gốc tạo lập
Để chứng minh về nguồn gốc tạo lập đối với đất đai, cần có những tài liệu, chứng cứ chứng minh như sau:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước qua các thời kỳ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993.
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng.
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất quy định tại (điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) như: bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ, bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận,…

Theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 15/10/1993 như sau:

Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư
Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông, lâm trường để làm nhà ở
Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980
Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 bao gồm: biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp; đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình
Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà.
Giấy tờ tạm giao đất của UBND các cấp.

Quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất
Căn cứ về quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng để chứng minh đất được sử dụng ổn định lâu dài cần có đủ các căn cứ được quy định tại (điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Các giấy tờ chứng minh đất ở ổn định như sau:

Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuê nhà đất
Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất
Quyết định hoặc bản án của TAND đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành, biên bản hòa giải tranh chấp đất
Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan có thẩm quyền
Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn; chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh, giờ tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký
Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được nhà nước giao quản lý, sử dụng đất
Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ
Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, thẩm định giá tài sản
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.

Trong trường hợp người sử dụng đất không còn lưu lại các giấy tờ về đất thì có quyền yêu cầu cơ quan đang lưu giữ hồ sơ, tài liệu địa chính như Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường các cấp để xin trích lục hồ sơ chứng minh về Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp PHỔ BIẾN hiện nay. Giá trị tranh chấp đất đai thường rất lớn. Do đó, các bên luôn có nhu cầu nhờ luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy nhiên, để biết cách lựa chọn luật sư giải quyết tranh chấp đất đai phù hợp là thắc mắc của các bên tranh chấp. Bài viết dưới đây cung cấp thông tin cần thiết để quý bạn đọc nắm bắt được cách lựa chọn luật sư giải quyết tranh chấp đất đai